Condomini, occhio a questa normativa: se non la rispetti passi guai serissimi | Cosa devi sapere

Come si calcolano le maggioranze nelle assemblee di condominio? Un sistema efficace al fine di evitare il solo predominio di alcuni.

Le assemblee di condominio rappresentano da sempre – nell’immaginario collettivo – il paradigma della caoticità tipica della deliberazione partecipativa. Molto spesso infatti non vi si riesce a prendere decisioni importanti, lasciando magari in sospeso interventi che necessiterebbero anche di una certa urgenza.

Ma come funzionano i meccanismi che determinano la regolarità delle assemblee? Se un condomino è proprietario di una porzione rilevante del palazzo, può avere più voce in capitolo degli altri? Non si rischia, qui, la dittatura di una minoranza?

E’ noto infatti che le porzioni di condominio attribuite ai singoli proprietari si misurano in millesimi. Ad esempio, chi possedesse due terzi di uno stabile – considerato 1000 millesimi il valore dell’intera costruzione  – conterebbe su un valore di ca. 666 millesimi. Se il voto in assemblea fosse solo determinato dai millesimi, costui rappresenterebbe, da solo, la maggioranza.

E’ ovvio però che anche il peso dei millesimi deve essere preso in considerazione quando si delibera su interventi condominiali, poiché il costo di questi ultimi viene ripartito a seconda del valore della porzione di condominio che si possiede. Ed è giusto che chi deve eventualmente pagare di più possa far pesare la propria opinione in modo proporzionale.

I quorum dell’assemblea condominiale

Il termine “quorum“, che abbiamo appreso significare intuitivamente – grazie ai vari referendum che si sono susseguiti negli anni – “soglia minima di partecipazione“, è un elemento chiave per le assemblee condominiali. Anche per queste ultime distinguiamo infatti tra un quorum costitutivo ed un quorum deliberativo.

Con il primo quorum si intende la soglia minima di partecipazione per rendere l’assemblea effettivamente costituita; con il secondo, la soglia minima di partecipazione affinché le deliberazioni assembleari siano da considerarsi valide a tutti gli effetti.

La doppia maggioranza

La particolarità dei quorum relativi alle regolarità costitutive e deliberative delle assemblee condominiali è che questi necessitano sempre di due distinte maggioranze: quella per teste, ossia relativa ai singoli condomini, e quella per quote, ossia relativa ai millesimi.

Ad esempio, affinché una assemblea in prima convocazione sia valida, è necessario che siano presenti almeno i due terzi del valore in millesimi dell’edificio (maggioranza per quote) nonché la maggioranza dei condomini (maggioranza per teste). Inoltre, affinché una decisione sia da considerarsi regolare, è necessario che essa sia presa dalla maggioranza dei condomini presenti e che tale maggioranza rappresenti almeno il 50% dei millesimi totali.